2026년 다주택 양도세 중과 5월 유예 종료와 정부 입장 해설

2026년 현재 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 추가됩니다. 조정대상지역 내 주택의 경우 더욱 높은 세율이 적용되어 최고 75%까지 세금을 부담해야 합니다. 1세대 1주택자는 비과세 혜택을 받을 수 있지만, 2년 이상 보유 및 거주요건을 충족해야 합니다. 양도가액 9억원 이하는 최대 12억원까지 비과세가 가능하며, 초과분에 대해서만 과세됩니다. 중과세율은 보유기간과 관계없이 적용되므로 장기보유특별공제 혜택도 제한적입니다.

일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택(3억원 이하) 등은 중과 대상에서 제외됩니다. 일시적 2주택의 경우 신규주택 취득 후 3년 이내 기존 주택을 양도하면 1주택으로 간주되어 중과를 피할 수 있습니다. 다만 신규주택 취득일로부터 1년 이내 전입해야 하며, 조정대상지역의 경우 2년 거주요건이 추가됩니다. 분양권이나 입주권도 주택수에 포함되므로 신규 분양 당첨 시 기존 주택 처분 시기를 전략적으로 결정해야 합니다. 상속주택은 상속개시일로부터 5년간 주택수에서 제외되며, 이 기간 동안 다른 주택을 양도해도 중과되지 않습니다.

양도 순서를 조정하면 수천만원의 세금을 절감할 수 있습니다. 일반적으로 고가주택을 먼저 매도하여 1주택 비과세 혜택을 받고, 저가주택은 나중에 처분하는 것이 유리합니다. 부부 공동명의를 활용하면 각각 1주택자로 인정받아 중과를 피할 수 있으나, 실질 소유관계가 인정되어야 합니다. 증여를 통한 주택수 조정도 가능하지만, 증여세와 양도세를 종합적으로 비교해야 합니다. 국세청 홈택스의 '양도소득세 자동계산' 서비스를 이용하면 예상 세액을 미리 확인할 수 있습니다. 취득가액과 필요경비 증빙자료를 철저히 준비하면 과세표준을 낮춰 세금을 줄일 수 있습니다.

양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 주소지 관할 세무서에 예정신고해야 합니다. 확정신고는 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지이며, 예정신고를 하면 확정신고 의무가 면제됩니다. 필수 서류는 양도소득세 신고서, 매매계약서, 등기부등본, 취득 및 양도 시 중개수수료 영수증, 필요경비 증빙서류입니다. 전자신고는 홈택스에서 가능하며, 신고서 작성 프로그램을 다운로드하여 이용할 수 있습니다. 신고 후 납부는 가상계좌, 신용카드, 계좌이체 등 다양한 방법으로 가능합니다. 세무사의 도움을 받으면 복잡한 계산과 절세 방안을 제공받을 수 있으며, 수수료는 보통 30만~100만원 수준입니다.

2026년에도 다주택자 중과세율이 유지되고 있으며, 정부 정책에 따라 추가 변경 가능성이 있습니다. 조정대상지역 지정 및 해제가 수시로 이루어지므로 양도 전 반드시 최신 지역 지정 현황을 확인해야 합니다. 분양권 전매 시에도 양도세가 부과되며, 취득 후 소유기간에 따라 최대 70%까지 세율이 적용됩니다. 임대사업자 등록 주택도 일정 요건을 충족하면 중과 제외 혜택을 받을 수 있으나, 의무임대기간을 지키지 않으면 소급 과세됩니다. 무신고 또는 과소신고 시 최대 40%의 가산세가 부과되므로 정확한 신고가 중요합니다.