다주택자 양도세 중과 기준 바뀌었습니다｜모르면 수천만 원 차이

2024년 5월부터 다주택자 양도세 중과가 한시적으로 배제되어 2026년 현재까지 유지되고 있습니다. 기존에는 2주택자 기본세율+20%p, 3주택 이상 기본세율+30%p의 중과세율이 적용되었으나, 현재는 일반세율(6~45%)만 적용됩니다. 다만 정부 정책에 따라 2026년 하반기부터 중과가 재개될 가능성이 있어, 매도 계획이 있다면 최대 수천만원의 세금 차이가 발생할 수 있습니다.

보유기간 확인하기

1년 미만 보유 시 50%의 단기 양도세율이 적용되고, 1년 이상 2년 미만은 기본세율+10%가 부과됩니다. 2년 이상 보유해야 일반세율이 적용되므로, 보유기간을 정확히 계산해 취득일로부터 2년 경과 여부를 반드시 확인하세요.

1세대 1주택 비과세 요건

다주택자라도 매도 순서를 조정하면 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 2년 보유+2년 거주 요건을 충족한 주택을 마지막에 팔면 9억원(수도권 12억원) 이하 주택은 양도세가 전액 면제됩니다. 단, 조정대상지역은 거주요건이 더 엄격하니 주의하세요.

양도시기 전략 수립

같은 해에 여러 주택을 팔면 누진세율로 세금이 급증합니다. 연도를 나눠 매도하면 기본공제(연 250만원)를 2회 적용받고, 낮은 세율 구간을 활용할 수 있어 절세 효과가 큽니다. 특히 12월 31일 기준으로 과세연도가 구분되므로 연말 매도는 신중히 판단하세요.

필요경비를 최대한 인정받는 것이 핵심입니다. 취득가액에 취득세, 법무사 비용, 중개수수료를 모두 포함하고, 개보수 비용은 영수증을 꼭 챙기세요. 양도비용으로 인정되는 중개수수료는 법정 상한 요율 내에서만 공제되므로, 계약서에 명시된 금액과 실제 지급액이 일치해야 합니다. 또한 양도일로부터 2개월 내 예정신고를 하면 신고세액공제 3%를 추가로 받을 수 있어, 수백만원을 절약할 수 있습니다. 장기보유특별공제도 보유기간에 따라 최대 30%까지 적용되니 놓치지 마세요.

다주택자가 가장 많이 하는 실수는 거주요건 계산 착오입니다. 전입신고일이 아닌 실제 거주일 기준이므로, 주민등록 이전 기록과 공과금 납부내역을 확보해야 합니다. 또한 증여로 주택을 받았다면 증여자의 취득일부터 보유기간을 계산하는 것도 놓치기 쉬운 부분입니다.

• 매도 계약 전 정확한 양도세 시뮬레이션 필수 - 세무사 상담 권장
• 개보수 영수증은 5년간 보관 의무, 분실 시 공제 불가
• 조정대상지역 해제 여부 확인 - 규제 완화 시 세금 감소 가능
• 부부 공동명의는 지분별 계산되므로 단독명의보다 유리할 수 있음

2026년 현재 중과 배제 상태의 세율과 중과 재개 시 예상 세율을 비교했습니다. 과세표준 구간별로 세율이 다르므로, 본인의 양도차익을 계산해 해당 구간을 확인하세요. 중과 재개 시 최대 30%p 추가되며, 2026년 7월 1일 재개 가능성이 높습니다.